Aqui falarei um pouco sobre a escolha na cidade de São Paulo. Não vou entrar no mérito de bairros, nem de custos do metro quadrado, cada um tem sua preferência, e sabe o que tem no bolso, mas seja lá qual for o lugar da sua escolha, algumas características que devem ser observadas valem para qualquer terreno.Segue uma lista resumida do que é mais importante:
-Topografia: Um terreno com grande aclive ou declive pode dar origem a um projeto arquitetônico sensacional, porém mais caro. Eu particularmente gosto de terrenos com leve aclive em relação a rua, isso porque facilita o escoamento de águas de chuva e se houver terraplanagem, a mesma gerará cortes no terreno e não aterros. Lembrando que quanto mais acentuados forem os desníveis do terreno em relação a rua e aos lotes vizinhos, mais caro será o projeto, não existe mágica aqui.
-Vegetação: Por mais que sejam lindas, algumas vezes as árvores estão em um local do terreno que teria que ser ocupado pela casa ou outra estrutura do projeto, e nesses casos haverá o corte da árvore. Isso é bem complicado, dependendo do tamanho e da espécie. Claro que uma vegetação bem delimitada e em um terreno maior, pode valorizar muito o projeto, o problema é quando o terreno é pequeno e cheio de árvores. Portanto, sempre antes de fechar a compra de um terreno, avalie a presença de árvores e se não conseguir resolver com alguém que faça o corte, recomendo a conversa com um engenheiro ambiental.
-Vizinhança: Importante visitar o terreno em diversos dias e horários, analisar o tipo e idade das construções vizinhas, dos terrenos vazios e a proximidade a escolas, pontos de ônibus, comércio, corredores de tráfego e grandes centros de convergência de pessoas, como casas de show, estádios, hospitais, estações, etc.
-Legislação: Saber o zoneamento do terreno. A prefeitura de São Paulo tem uma série de serviços informatizados e que podem ser consultados por qualquer pessoa pela internet, inclusive o mapa de uso e ocupação do solo. Você ainda pode descobrir se o terreno é tombado, está em área contaminada, tem vegetação tombada ou qualquer outra restrição que impediria a construção. Tudo pela internet, usando o espelho do Iptu e número do contribuinte.
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| Quadro de zoneamento da Prefeitura de São Paulo - Zona Oeste |
-Documentação: Item importantíssimo, que deve ser checado por um bom advogado. Além dos documentos do terreno e seu proprietário (empresa ou pessoa física), deve-se pedir uma série de certidões, entre elas da Receita Federal, executivos fiscais, trabalhistas, falência, protestos, dívida ativa, IPTU, condomínio, entre algumas outras. Esse é outro item que tem um certo custo, mas que evita problemas futuros. Você provavelmente vai gastar entre 500,00 e 1000,00 com um despachante para tirar os documentos que não saem pela internet, e mais 0,2 a 1% do valor do negócio com um advogado para este te dar o sinal verde ou vermelho na compra.
-Fator surpresa: Desconfie de terrenos muito abaixo do preço de mercado, geralmente existe algum problema. Pode ser por causa de assaltos na rua, que o proprietário dificilmente vai te contar, e o corretor as vezes nem sabe. Obra grande por perto, pode ser um prédio que vai sair e já negociou todos aqueles lindos sobrados vizinhos que em breve serão demolidos ou ainda a obra de um monotrilho que vai passar no seu quintal. Esse último exemplo eu vi com meus próprios olhos, terrenos sendo vendidos quase pela metade do preço de mercado, próximo ao estádio do Morumbi, e quando fui ver o que havia de errado, descobri que o monotrilho da linha 17 vai passar a 40 metros da pechincha em questão, nem de graça.
Resumidamente é isso, é bom conversar com pessoas da região, sem se identificar como interessado, assim como é bom lembrar que vale a pena gastar um pouco de dinheiro antes da compra, do que comprar e gastar muito depois para resolver problemas que passaram despercebidos numa análise preliminar mal feita.
